16 Mart 2017 Perşembe

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YENİ TREND: PAY SATIŞI


6306 Sayılı Kanunun uygulama yönetmeliğinde 27 Ekim 2016 tarihinde yapılan değişiklik ile birlikte pay satışı uygulamasının önü açılmıştır. Peki pay satışı tam olarak nedir? Daha da önemlisi nasıl yapılır?

Yönetmelik pay satışına giden yolu şu şekilde özetliyor:

“Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, bütün maliklerce oybirliği ile karar verilmemiş ise, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilmediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.”

Uygulamada ise pay satışının aşamaları karşımıza biraz daha farklı bir formatta çıkıyor. Öncelikle yapı adasında bulunan temsilciler kurulu bir toplantı düzenliyor ve bir karar metni oluşturuyor. Bu karar metninin oluşturulması için tabii ki bir toplantı esas değil fakat aslında yönetmeliğin bakış açısına göre düzenli toplanan ve bir karar defterine alınan kararları not eden bir temsilciler kurulu mevcut ve bu temsilciler kurulunun yaptığı toplantılardan birinde bu konuya değiniliyor, sonuçlar da karar defterinin son sayfalarında toplanıyor. Uygulamada ise hemen hemen hiçbir projede bu şekilde bir temsilciler kurulu mevcut olmadığı için, bu karar metni temsilciler kurulu ile birlikte bir ofis bilgisayarında yazılıyor ve bütün temsilciler kurulu tarafından noter huzurunda imza altına alınıyor. Karar metni dediğimiz bu evrak ne gibi maddeleri içeriyor veya içermeli?  

İdare ile yapılan görüşmelerde karar metninin kabaca şu bilgileri içermesi gerekli olduğu ortaya çıkıyor:

-       Yapı adasında “Belirli emsal değeri” göz önüne alınarak arsa sahipleri ile “Düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri” akdedildiği,
-       SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme firması tarafından yapı adası ile ilgili bir değerleme çalışmasının yapıldığı,
-       6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinin 15. Maddesinin 2. Fıkrasının hükümleri,
-       Karar metninde imzası bulunan ada temsilcilerinin veya arsa sahiplerinin çoğunluğu temsil ettiği

Karar metni noter huzurunda temsilciler kurulu tarafından imzalandıktan sonra. Sermaye Piyasası Kurulu tarafından lisanslandırılmış bir kuruluş yapı adası ile ilgili bir değerleme raporu hazırlıyor, bu kuruluşun eğer adada re’sen tevhid (İmzalar tamamlanmadığı için tevhid yapılması mümkün olmayacaktır) yapıldı ise bütün yapı adasını değerlemesi gerekiyor. Bu değerleme raporunda metrekare başına maddi bir değer biçilmesi esas. İdare pay satışına giden alanlar için bu raporu baz alarak bir değer belirliyor ve satış bu değer üzerinden yapılıyor.  

Bir sonraki aşamada ise, bu rapor ve temsilciler kurulunun noter huzurunda imzalamış olduğu karar metni yine karar metni ile benzer içerikli bir ihtarname ile müteahhit tarafından pay satışına götürülmesi planlanan hak sahiplerine gönderiliyor. İhtarnamelerin gönderilmesi sonrasında yerine tebliğ edildiğine dair tebliğ şerhlerinin de noterden takip edilmesi ve müteahhit firma tarafından toplanması gerekiyor.

En son aşamada ise, pay satışına götürülmesi planlanan kişilerin ada, parsel, TC kimlik numarası ve arsa pay/paydalarını gösteren listeyi içeren bir dilekçe ile idareye başvuru yapılır. Dilekçe içeriği çok önemli olmamakla birlikte kimlerin pay satışına götürülebileceği konusu idare ile birebir görüşülmesi gereken bir konu. Müteahhit firma ile sözleşme imzasından imtina eden hak sahipleri ve müteahhit firmaya işlerin yürütülmesi için vekaletname vermekten imtina eden hak sahipleri pay satışına götürülebiliyor. Bunun dışında ise hatırlanması gereken önemli bir konu el birliği olan arsa paylarında bütün ilgililerin sözleşmeyi imzalamış olsalar dahi pay satışına birlikte götürülüyor olması. Yani el birliği olan bir payda biri sözleşmeyi imzalamış biri sözleşmeyi imzalamamış iki hak sahibi olması durumunda iki hak sahibi de pay satışına götürülüyor.
İdarenin dilekçeyi ve özellikle dilekçede bulunan listeyi  kontrolü çok hızlı bir işlem olmasa bile, aylar sürmüyor. İdarenin inceleme süresi içerisinde eğer yapı adasında satış veya ölüm olduysa, dilekçenin tekrar yazılması ve listenin revize edilmesi gerekli oluyor. İlk dilekçe ilgi tutularak yazılan bu ikinci dilekçe tekrar bir satış olması durumunda tekrar yenileniyor. Bu süreç tamamen idare ile birlikte çalışılarak ve sürekli iletişimde kalınarak çok daha rahat atlatılabilir. Dilekçede bulunan listenin kontrolü tamamlandıktan sonra idare pay satışına götürülen kişilere tebligat gönderiyor ve paylarının satışının yapılacağına dair bildirimde bulunuyor. Yapı adasındaki diğer hak sahiplerine ise, idare tarafından pay satışının yapılacağı gün için davet mektupları gönderiliyor. Bu mektuplar ve tebligatlar eğer ortada bir vekaletname yok ise direk asile gönderiliyor, fakat ortada bir vekaletname olması durumunda idare genel olarak en ekonomik yöntem ile ilerliyor ve vekalet sahibine bildirimde bulunuyor.

Uzun süreçlerden sonra idare tarafından hazırlanan bu tebligatlarda ne yazıyor? Tebligatlar kısaca bu tebligatın gönderildiği ana kadar olan biten özetleniyor, daha sonrasında ise açık arttırma usulü satış prosedürü ve takip eden aşamalar açıklanıyor.

Açık arttırma usulü satış yapı adasındaki tüm hak sahiplerine açık fakat satışın yapılacağı gün pay satışı istenen hak sahipleri müteahhit ile imza atmayı kabul ettiklerini belirtirlerse idare tarafından kendilerine belirli bir süre tanınıyor bu süre içerisinde sözleşmeyi imzalamaları gerekli vekaletnameleri müteahhite vermeleri bekleniyor. İmzalar atıldıktan sonra da idare 90 günlük bir garanti süresi koşulu getiriyor. Yani hak sahibi imzasından sonraki 90 gün içerisinde imzasını geri çeker (Özellikle vekaletnameler konusunda) ise hak sahibinin payı direk satış işlemlerine konu oluyor.    


Şimdiye kadar birkaç müteahhit pay satışı sürecini yaşadı ve idarenin artık konu ile ilgili daha çok deneyimi var. Her bir satış ile birlikte bir sonraki daha hızlı sonuçlanıyor. Kentsel dönüşüm projelerinde çaresiz bekleyişe biraz da olsa ara verilmiş durumda...

16 Şubat 2017 Perşembe

KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANLARINDAKİ PROJELERDE YAPI RUHSATI ALINANA KADAR YAŞANAN SÜREÇLERİN GENEL DEĞERLENDİRMESİ
(1. Kısım)


Kentsel dönüşüm alanlarındaki projelerde, arazi sahipleri ile ilk görüşmelerin yapılmasından yapı ruhsatının alınmasına kadarki süreç hem arazi sahipleri hem de müteahhit firma için düşünüldüğünden daha karmaşıktır. Bu karmaşada, sürekli değişen ve çoğu noktada yön göstermekten çok kaos yaratan yönetmelik ve kanunlar, arazi sahiplerinin gerçekdışı beklentileri, kentsel dönüşüm alanlarındaki yoğun inşaat faaliyetleri etkili olmaktadır.

Arazi sahipleri ile ilk görüşmelerin yapılması itibari ile yapı ruhsatı alınana kadarki sürece proje hazırlık süreci dersek, proje hazırlık sürecinin ne kadar sistemli yönetildiğine veya yönetilmediğine göre bu süreç uzamakta veya kısalmaktadır. Zamanın, para demek olduğu bugünlerde ise, bu şekilde bir gecikme projeden beklenen dönüş ile direkt bağlantılıdır.

Kentsel dönüşüm projeleri, genel olarak arazi sahipleri ile yapılan görüşmeler ile başlar. Çoğu zaman bu görüşmeler arazi sahipleri müteahhit firma ile direkt iletişime geçer. Daha sonrasında ise arazi sahipleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin temelini oluşturacak “Çerçeve maddeler” görüşülmeye başlanır. Bu maddeler genellikle: Paylaşım oranı, işin süresi (Ne zaman başlayıp, ne zaman biteceği), arazi sahiplerine verilecek hak mahrumiyet bedellerinin tutarları ve ödeme şartları, müteahhitten istenilen teminat çeşitleri, yeni projedeki dairelerin veya ticari alanların müteahhit ve arazi sahipleri arasında hangi şartlar altında paylaşılacağı vb. maddelerdir. Bu maddelerin detayları veya müteahhit ile yapılacak görüşmelerde öncelik sıraları, arazi sahiplerinin geçmiş tecrübelerine göre değişebilmektedir. Özellikle Kadıköy-Fikirtepe bölgesinde çeşitli yapı adalarında müteahhitler yapı adasında anlaşma bütünlüğünü sağlayamadığı için proje hazırlık süreci kitlenmiş, sonrasında ise yine aynı yapı adasında ilerlemek isteyen bir başka müteahhit ile bir önceki müteahhit karşı karşıya gelmiş ve bu süreçler 2-3 sene sürmüştür. Bu gibi adalarda yaşayan arazi sahipleri, bir sonraki müteahhit ile görüşmeye giderken bir önceki kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde anlaştıkları şartları revize etmişlerdir. Uzaktan bakıldığında bu olaylar çok sürreal gözükse de aslında, oyuncuların tamamı için büyük kayıptır.

Arazi sahipleri ve müteahhit arasında çerçeve maddeler netleştirildikten sonra sözleşmenin diğer detaylarına ait görüşmeler başlar. Müteahhit açısından özellikle arazi sahiplerinin proje hazırlık sürecinin diğer aşamalarında müteahhit veya ada temsilcileri olarak adlandırılan ve arazi sahiplerini temsil eden arazi sahiplerinden görece daha küçük bir gruba vermesi gereken yetkileri, verdiğinden emin olunması, dikkat edilmesi gereken noktalardan biridir. Kısaca özetlemek gerekirse:

Müteahhit açısından sözleşmede dikkat edilmesi gereken noktalar
Arazi sahibi açısından sözleşmede dikkat edilmesi gereken noktalar
Arazi sahiplerinin vermesi gereken vekaletnameleri sorun yaşatmadan vereceğinin kesinleştirilmesi
Teminatların kesinleştirilmiş olması ve kapsayıcı nitelik taşıması
Arazi sahiplerinin arsa teslimleri sırasında takyidatsız ve borçsuz teslim yapacaklarının kesinleştirilmesi, “Bizzat gelmeden işlem yapılmaz”  şerhi gibi şerhler koymayacaklarının teminatı
İnşaat süresinin netleştirilmiş olması
Arazi sahiplerinin kendi arsalarında ikamet eden kiracı ile ilgili sorumluluk aldığından emin olunması
Müteahhit ile daire paylaşımı sürecinin netleştirilmesi arazi sahiplerinin bu süreçte bulunmadan re’sen daire paylaşımının yapılamayacağının kesinleştirilmesi
Arazi sahiplerinin teminat olarak koyduğu ipoteklerin fek işlemlerinin geciktirilmeyeceğinin kesinleştirilmesi
Arazilerin teslimi itibari ile arazi sahipleri olarak hiçbir şekilde ödeme yapılmayacağının kesinleştirilmesi
Arazi sahiplerine yapılacak ödemelerin arsa teslimleri yapıldıktan sonra başlatılacağının kesinleştirilmesi ve yapılacak ödemelerin planlamalarının proje hazırlık sürecindeki
Daire teslimleri sırasında çıkabilecek tapu harcı, ipotek fekleri sırasında çıkabilecek harçlar vb. her türlü harç, vergi vb. ödemelerden tamamen müteahhitin sorumlu olduğunun kesinleştirilmesi
Arazi sahipleri ile daire paylaşımı sürecinin netleştirilmesi
Özellikle görece daha çok daireli projelerde yönetim planı hazırlanma sürecine arazi sahiplerinin de katılacağının kesinleştirilmesi
Arazi sahiplerinin arazi teslim süreçlerinin netleştirilmiş olması, özellikle arazi teslimi ile ilgili zamanlamanın belirlenmiş olması ve mümkün ise bu işlemlerin yapı ruhsatı alımı sonrasına bırakılmamış olması









3 Şubat 2017 Cuma

AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN (6306 )


6306 sayılı Kanun, 16 Mayıs, 2012 tarihinde kabul edilmiş ve aynı ayın sonunda Resmi Gazetede yayınlanmıştır. Kanunun amacı, aşağıdaki şekilde tanımlanmıştır:

Madde 1- (1) Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.

Kanunun amacında tartışılacak bir noktanın olmaması, pratikte de kısaca bu Kanun’dan bahsedilirken amacına uygun olarak hareket edilmesi dolayısı ile aşağıda, sık sık karşılaşılabilecek birkaç tanım eklemenin 6306 Sayılı Kanun’un 1. Bölümünü anlatmak için yeterli olduğunu düşünüyorum.

Rezerv Yapı Alanı: Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya re’sen, Maliye Bakanlığının görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanları temsil etmektedir.

Riskli Alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı temsil etmektedir.

Riskli Yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı temsil etmektedir.

Kanunun devamı riskli yapıların tespit şeklini, tahliye ve yıkım aşamalarını anlatmaktadır.

Uygulama açısından, Kanun ile ilgili en ilgi çekici noktalardan biri ise, 14 Nisan 2016 tarihinde yapılan değişiklik ile artık 2/3 çoğunluk sağlandığı takdirde, re’sen tevhit ve pay satışı suretiyle müteahhitlerin ilerlemeye devam edebilmesidir.

Pratik hayatta, kentsel dönüşüm projelerinin temelini “6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği” oluşturmaktadır.