KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANLARINDAKİ PROJELERDE YAPI RUHSATI ALINANA KADAR YAŞANAN SÜREÇLERİN GENEL DEĞERLENDİRMESİ
(1. Kısım)

Kentsel dönüşüm alanlarındaki projelerde, arazi sahipleri ile ilk görüşmelerin yapılmasından yapı ruhsatının alınmasına kadarki süreç hem arazi sahipleri hem de müteahhit firma için düşünüldüğünden daha karmaşıktır. Bu karmaşada, sürekli değişen ve çoğu noktada yön göstermekten çok kaos yaratan yönetmelik ve kanunlar, arazi sahiplerinin gerçekdışı beklentileri, kentsel dönüşüm alanlarındaki yoğun inşaat faaliyetleri etkili olmaktadır.

Arazi sahipleri ile ilk görüşmelerin yapılması itibari ile yapı ruhsatı alınana kadarki sürece proje hazırlık süreci dersek, proje hazırlık sürecinin ne kadar sistemli yönetildiğine veya yönetilmediğine göre bu süreç uzamakta veya kısalmaktadır. Zamanın, para demek olduğu bugünlerde ise, bu şekilde bir gecikme projeden beklenen dönüş ile direkt bağlantılıdır.

Kentsel dönüşüm projeleri, genel olarak arazi sahipleri ile yapılan görüşmeler ile başlar. Çoğu zaman bu görüşmeler arazi sahipleri müteahhit firma ile direkt iletişime geçer. Daha sonrasında ise arazi sahipleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin temelini oluşturacak “Çerçeve maddeler” görüşülmeye başlanır. Bu maddeler genellikle: Paylaşım oranı, işin süresi (Ne zaman başlayıp, ne zaman biteceği), arazi sahiplerine verilecek hak mahrumiyet bedellerinin tutarları ve ödeme şartları, müteahhitten istenilen teminat çeşitleri, yeni projedeki dairelerin veya ticari alanların müteahhit ve arazi sahipleri arasında hangi şartlar altında paylaşılacağı vb. maddelerdir. Bu maddelerin detayları veya müteahhit ile yapılacak görüşmelerde öncelik sıraları, arazi sahiplerinin geçmiş tecrübelerine göre değişebilmektedir. Özellikle Kadıköy-Fikirtepe bölgesinde çeşitli yapı adalarında müteahhitler yapı adasında anlaşma bütünlüğünü sağlayamadığı için proje hazırlık süreci kitlenmiş, sonrasında ise yine aynı yapı adasında ilerlemek isteyen bir başka müteahhit ile bir önceki müteahhit karşı karşıya gelmiş ve bu süreçler 2-3 sene sürmüştür. Bu gibi adalarda yaşayan arazi sahipleri, bir sonraki müteahhit ile görüşmeye giderken bir önceki kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde anlaştıkları şartları revize etmişlerdir. Uzaktan bakıldığında bu olaylar çok sürreal gözükse de aslında, oyuncuların tamamı için büyük kayıptır.

Arazi sahipleri ve müteahhit arasında çerçeve maddeler netleştirildikten sonra sözleşmenin diğer detaylarına ait görüşmeler başlar. Müteahhit açısından özellikle arazi sahiplerinin proje hazırlık sürecinin diğer aşamalarında müteahhit veya ada temsilcileri olarak adlandırılan ve arazi sahiplerini temsil eden arazi sahiplerinden görece daha küçük bir gruba vermesi gereken yetkileri, verdiğinden emin olunması, dikkat edilmesi gereken noktalardan biridir. Kısaca özetlemek gerekirse:

Müteahhit açısından sözleşmede dikkat edilmesi gereken noktalar	Arazi sahibi açısından sözleşmede dikkat edilmesi gereken noktalar
Arazi sahiplerinin vermesi gereken vekaletnameleri sorun yaşatmadan vereceğinin kesinleştirilmesi	Teminatların kesinleştirilmiş olması ve kapsayıcı nitelik taşıması
Arazi sahiplerinin arsa teslimleri sırasında takyidatsız ve borçsuz teslim yapacaklarının kesinleştirilmesi, “Bizzat gelmeden işlem yapılmaz”  şerhi gibi şerhler koymayacaklarının teminatı	İnşaat süresinin netleştirilmiş olması
Arazi sahiplerinin kendi arsalarında ikamet eden kiracı ile ilgili sorumluluk aldığından emin olunması	Müteahhit ile daire paylaşımı sürecinin netleştirilmesi arazi sahiplerinin bu süreçte bulunmadan re’sen daire paylaşımının yapılamayacağının kesinleştirilmesi
Arazi sahiplerinin teminat olarak koyduğu ipoteklerin fek işlemlerinin geciktirilmeyeceğinin kesinleştirilmesi	Arazilerin teslimi itibari ile arazi sahipleri olarak hiçbir şekilde ödeme yapılmayacağının kesinleştirilmesi
Arazi sahiplerine yapılacak ödemelerin arsa teslimleri yapıldıktan sonra başlatılacağının kesinleştirilmesi ve yapılacak ödemelerin planlamalarının proje hazırlık sürecindeki	Daire teslimleri sırasında çıkabilecek tapu harcı, ipotek fekleri sırasında çıkabilecek harçlar vb. her türlü harç, vergi vb. ödemelerden tamamen müteahhitin sorumlu olduğunun kesinleştirilmesi
Arazi sahipleri ile daire paylaşımı sürecinin netleştirilmesi	Özellikle görece daha çok daireli projelerde yönetim planı hazırlanma sürecine arazi sahiplerinin de katılacağının kesinleştirilmesi
Arazi sahiplerinin arazi teslim süreçlerinin netleştirilmiş olması, özellikle arazi teslimi ile ilgili zamanlamanın belirlenmiş olması ve mümkün ise bu işlemlerin yapı ruhsatı alımı sonrasına bırakılmamış olması

AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN (6306 )

6306 sayılı Kanun, 16 Mayıs, 2012 tarihinde kabul edilmiş ve aynı ayın sonunda Resmi Gazetede yayınlanmıştır. Kanunun amacı, aşağıdaki şekilde tanımlanmıştır:

Madde 1- (1) Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.

Kanunun amacında tartışılacak bir noktanın olmaması, pratikte de kısaca bu Kanun’dan bahsedilirken amacına uygun olarak hareket edilmesi dolayısı ile aşağıda, sık sık karşılaşılabilecek birkaç tanım eklemenin 6306 Sayılı Kanun’un 1. Bölümünü anlatmak için yeterli olduğunu düşünüyorum.

Rezerv Yapı Alanı: Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya re’sen, Maliye Bakanlığının görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanları temsil etmektedir.

Riskli Alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı temsil etmektedir.

Riskli Yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı temsil etmektedir.

Kanunun devamı riskli yapıların tespit şeklini, tahliye ve yıkım aşamalarını anlatmaktadır.

Uygulama açısından, Kanun ile ilgili en ilgi çekici noktalardan biri ise, 14 Nisan 2016 tarihinde yapılan değişiklik ile artık 2/3 çoğunluk sağlandığı takdirde, re’sen tevhit ve pay satışı suretiyle müteahhitlerin ilerlemeye devam edebilmesidir.

Pratik hayatta, kentsel dönüşüm projelerinin temelini “6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği” oluşturmaktadır.