16 Mart 2017 Perşembe

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YENİ TREND: PAY SATIŞI


6306 Sayılı Kanunun uygulama yönetmeliğinde 27 Ekim 2016 tarihinde yapılan değişiklik ile birlikte pay satışı uygulamasının önü açılmıştır. Peki pay satışı tam olarak nedir? Daha da önemlisi nasıl yapılır?

Yönetmelik pay satışına giden yolu şu şekilde özetliyor:

“Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, bütün maliklerce oybirliği ile karar verilmemiş ise, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilmediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.”

Uygulamada ise pay satışının aşamaları karşımıza biraz daha farklı bir formatta çıkıyor. Öncelikle yapı adasında bulunan temsilciler kurulu bir toplantı düzenliyor ve bir karar metni oluşturuyor. Bu karar metninin oluşturulması için tabii ki bir toplantı esas değil fakat aslında yönetmeliğin bakış açısına göre düzenli toplanan ve bir karar defterine alınan kararları not eden bir temsilciler kurulu mevcut ve bu temsilciler kurulunun yaptığı toplantılardan birinde bu konuya değiniliyor, sonuçlar da karar defterinin son sayfalarında toplanıyor. Uygulamada ise hemen hemen hiçbir projede bu şekilde bir temsilciler kurulu mevcut olmadığı için, bu karar metni temsilciler kurulu ile birlikte bir ofis bilgisayarında yazılıyor ve bütün temsilciler kurulu tarafından noter huzurunda imza altına alınıyor. Karar metni dediğimiz bu evrak ne gibi maddeleri içeriyor veya içermeli?  

İdare ile yapılan görüşmelerde karar metninin kabaca şu bilgileri içermesi gerekli olduğu ortaya çıkıyor:

-       Yapı adasında “Belirli emsal değeri” göz önüne alınarak arsa sahipleri ile “Düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri” akdedildiği,
-       SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme firması tarafından yapı adası ile ilgili bir değerleme çalışmasının yapıldığı,
-       6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinin 15. Maddesinin 2. Fıkrasının hükümleri,
-       Karar metninde imzası bulunan ada temsilcilerinin veya arsa sahiplerinin çoğunluğu temsil ettiği

Karar metni noter huzurunda temsilciler kurulu tarafından imzalandıktan sonra. Sermaye Piyasası Kurulu tarafından lisanslandırılmış bir kuruluş yapı adası ile ilgili bir değerleme raporu hazırlıyor, bu kuruluşun eğer adada re’sen tevhid (İmzalar tamamlanmadığı için tevhid yapılması mümkün olmayacaktır) yapıldı ise bütün yapı adasını değerlemesi gerekiyor. Bu değerleme raporunda metrekare başına maddi bir değer biçilmesi esas. İdare pay satışına giden alanlar için bu raporu baz alarak bir değer belirliyor ve satış bu değer üzerinden yapılıyor.  

Bir sonraki aşamada ise, bu rapor ve temsilciler kurulunun noter huzurunda imzalamış olduğu karar metni yine karar metni ile benzer içerikli bir ihtarname ile müteahhit tarafından pay satışına götürülmesi planlanan hak sahiplerine gönderiliyor. İhtarnamelerin gönderilmesi sonrasında yerine tebliğ edildiğine dair tebliğ şerhlerinin de noterden takip edilmesi ve müteahhit firma tarafından toplanması gerekiyor.

En son aşamada ise, pay satışına götürülmesi planlanan kişilerin ada, parsel, TC kimlik numarası ve arsa pay/paydalarını gösteren listeyi içeren bir dilekçe ile idareye başvuru yapılır. Dilekçe içeriği çok önemli olmamakla birlikte kimlerin pay satışına götürülebileceği konusu idare ile birebir görüşülmesi gereken bir konu. Müteahhit firma ile sözleşme imzasından imtina eden hak sahipleri ve müteahhit firmaya işlerin yürütülmesi için vekaletname vermekten imtina eden hak sahipleri pay satışına götürülebiliyor. Bunun dışında ise hatırlanması gereken önemli bir konu el birliği olan arsa paylarında bütün ilgililerin sözleşmeyi imzalamış olsalar dahi pay satışına birlikte götürülüyor olması. Yani el birliği olan bir payda biri sözleşmeyi imzalamış biri sözleşmeyi imzalamamış iki hak sahibi olması durumunda iki hak sahibi de pay satışına götürülüyor.
İdarenin dilekçeyi ve özellikle dilekçede bulunan listeyi  kontrolü çok hızlı bir işlem olmasa bile, aylar sürmüyor. İdarenin inceleme süresi içerisinde eğer yapı adasında satış veya ölüm olduysa, dilekçenin tekrar yazılması ve listenin revize edilmesi gerekli oluyor. İlk dilekçe ilgi tutularak yazılan bu ikinci dilekçe tekrar bir satış olması durumunda tekrar yenileniyor. Bu süreç tamamen idare ile birlikte çalışılarak ve sürekli iletişimde kalınarak çok daha rahat atlatılabilir. Dilekçede bulunan listenin kontrolü tamamlandıktan sonra idare pay satışına götürülen kişilere tebligat gönderiyor ve paylarının satışının yapılacağına dair bildirimde bulunuyor. Yapı adasındaki diğer hak sahiplerine ise, idare tarafından pay satışının yapılacağı gün için davet mektupları gönderiliyor. Bu mektuplar ve tebligatlar eğer ortada bir vekaletname yok ise direk asile gönderiliyor, fakat ortada bir vekaletname olması durumunda idare genel olarak en ekonomik yöntem ile ilerliyor ve vekalet sahibine bildirimde bulunuyor.

Uzun süreçlerden sonra idare tarafından hazırlanan bu tebligatlarda ne yazıyor? Tebligatlar kısaca bu tebligatın gönderildiği ana kadar olan biten özetleniyor, daha sonrasında ise açık arttırma usulü satış prosedürü ve takip eden aşamalar açıklanıyor.

Açık arttırma usulü satış yapı adasındaki tüm hak sahiplerine açık fakat satışın yapılacağı gün pay satışı istenen hak sahipleri müteahhit ile imza atmayı kabul ettiklerini belirtirlerse idare tarafından kendilerine belirli bir süre tanınıyor bu süre içerisinde sözleşmeyi imzalamaları gerekli vekaletnameleri müteahhite vermeleri bekleniyor. İmzalar atıldıktan sonra da idare 90 günlük bir garanti süresi koşulu getiriyor. Yani hak sahibi imzasından sonraki 90 gün içerisinde imzasını geri çeker (Özellikle vekaletnameler konusunda) ise hak sahibinin payı direk satış işlemlerine konu oluyor.    


Şimdiye kadar birkaç müteahhit pay satışı sürecini yaşadı ve idarenin artık konu ile ilgili daha çok deneyimi var. Her bir satış ile birlikte bir sonraki daha hızlı sonuçlanıyor. Kentsel dönüşüm projelerinde çaresiz bekleyişe biraz da olsa ara verilmiş durumda...

Hiç yorum yok:

Yorum Gönder