KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YENİ TREND: PAY SATIŞI
6306 Sayılı Kanunun uygulama
yönetmeliğinde 27 Ekim 2016 tarihinde yapılan değişiklik ile birlikte pay
satışı uygulamasının önü açılmıştır. Peki pay satışı tam olarak nedir? Daha da
önemlisi nasıl yapılır?
Yönetmelik pay satışına giden yolu şu
şekilde özetliyor:
“Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında
uygulama yapılan etapta veya adada riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu
parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı
olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya
birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim,
terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların
satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden
değerlendirilmesine, bütün maliklerce oybirliği ile karar verilmemiş ise,
anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası
Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına
tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır.
Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları
hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu
karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara
noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde
onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının,
Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere
anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara
satış gerçekleştirilmediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça
ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.”
Uygulamada ise pay satışının aşamaları
karşımıza biraz daha farklı bir formatta çıkıyor. Öncelikle yapı adasında
bulunan temsilciler kurulu bir toplantı düzenliyor ve bir karar metni
oluşturuyor. Bu karar metninin oluşturulması için tabii ki bir toplantı esas
değil fakat aslında yönetmeliğin bakış açısına göre düzenli toplanan ve bir
karar defterine alınan kararları not eden bir temsilciler kurulu mevcut ve bu
temsilciler kurulunun yaptığı toplantılardan birinde bu konuya değiniliyor,
sonuçlar da karar defterinin son sayfalarında toplanıyor. Uygulamada ise hemen
hemen hiçbir projede bu şekilde bir temsilciler kurulu mevcut olmadığı için, bu
karar metni temsilciler kurulu ile birlikte bir ofis bilgisayarında yazılıyor
ve bütün temsilciler kurulu tarafından noter huzurunda imza altına alınıyor.
Karar metni dediğimiz bu evrak ne gibi maddeleri içeriyor veya içermeli?
İdare ile yapılan görüşmelerde karar
metninin kabaca şu bilgileri içermesi gerekli olduğu ortaya çıkıyor:
-
Yapı
adasında “Belirli emsal değeri” göz önüne alınarak arsa sahipleri ile
“Düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri”
akdedildiği,
-
SPK
lisanslı bir gayrimenkul değerleme firması tarafından yapı adası ile ilgili bir
değerleme çalışmasının yapıldığı,
-
6306
sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinin 15. Maddesinin 2. Fıkrasının hükümleri,
-
Karar
metninde imzası bulunan ada temsilcilerinin veya arsa sahiplerinin çoğunluğu
temsil ettiği
Karar metni noter huzurunda temsilciler
kurulu tarafından imzalandıktan sonra. Sermaye Piyasası Kurulu tarafından
lisanslandırılmış bir kuruluş yapı adası ile ilgili bir değerleme raporu
hazırlıyor, bu kuruluşun eğer adada re’sen tevhid (İmzalar tamamlanmadığı için
tevhid yapılması mümkün olmayacaktır) yapıldı ise bütün yapı adasını
değerlemesi gerekiyor. Bu değerleme raporunda metrekare başına maddi bir değer
biçilmesi esas. İdare pay satışına giden alanlar için bu raporu baz alarak bir
değer belirliyor ve satış bu değer üzerinden yapılıyor.
Bir sonraki aşamada ise, bu rapor ve
temsilciler kurulunun noter huzurunda imzalamış olduğu karar metni yine karar
metni ile benzer içerikli bir ihtarname ile müteahhit tarafından pay satışına
götürülmesi planlanan hak sahiplerine gönderiliyor. İhtarnamelerin gönderilmesi
sonrasında yerine tebliğ edildiğine dair tebliğ şerhlerinin de noterden takip
edilmesi ve müteahhit firma tarafından toplanması gerekiyor.
En son aşamada ise, pay satışına
götürülmesi planlanan kişilerin ada, parsel, TC kimlik numarası ve arsa
pay/paydalarını gösteren listeyi içeren bir dilekçe ile idareye başvuru yapılır.
Dilekçe içeriği çok önemli olmamakla birlikte kimlerin pay satışına
götürülebileceği konusu idare ile birebir görüşülmesi gereken bir konu.
Müteahhit firma ile sözleşme imzasından imtina eden hak sahipleri ve müteahhit
firmaya işlerin yürütülmesi için vekaletname vermekten imtina eden hak
sahipleri pay satışına götürülebiliyor. Bunun dışında ise hatırlanması gereken
önemli bir konu el birliği olan arsa paylarında bütün ilgililerin sözleşmeyi
imzalamış olsalar dahi pay satışına birlikte götürülüyor olması. Yani el
birliği olan bir payda biri sözleşmeyi imzalamış biri sözleşmeyi imzalamamış
iki hak sahibi olması durumunda iki hak sahibi de pay satışına götürülüyor.
İdarenin dilekçeyi ve özellikle dilekçede
bulunan listeyi kontrolü çok hızlı bir
işlem olmasa bile, aylar sürmüyor. İdarenin inceleme süresi içerisinde eğer
yapı adasında satış veya ölüm olduysa, dilekçenin tekrar yazılması ve listenin
revize edilmesi gerekli oluyor. İlk dilekçe ilgi tutularak yazılan bu ikinci
dilekçe tekrar bir satış olması durumunda tekrar yenileniyor. Bu süreç tamamen
idare ile birlikte çalışılarak ve sürekli iletişimde kalınarak çok daha rahat
atlatılabilir. Dilekçede bulunan listenin kontrolü tamamlandıktan sonra idare
pay satışına götürülen kişilere tebligat gönderiyor ve paylarının satışının
yapılacağına dair bildirimde bulunuyor. Yapı adasındaki diğer hak sahiplerine
ise, idare tarafından pay satışının yapılacağı gün için davet mektupları
gönderiliyor. Bu mektuplar ve tebligatlar eğer ortada bir vekaletname yok ise direk
asile gönderiliyor, fakat ortada bir vekaletname olması durumunda idare genel
olarak en ekonomik yöntem ile ilerliyor ve vekalet sahibine bildirimde
bulunuyor.
Uzun süreçlerden sonra idare tarafından
hazırlanan bu tebligatlarda ne yazıyor? Tebligatlar kısaca bu tebligatın
gönderildiği ana kadar olan biten özetleniyor, daha sonrasında ise açık
arttırma usulü satış prosedürü ve takip eden aşamalar açıklanıyor.
Açık arttırma usulü satış yapı adasındaki
tüm hak sahiplerine açık fakat satışın yapılacağı gün pay satışı istenen hak
sahipleri müteahhit ile imza atmayı kabul ettiklerini belirtirlerse idare
tarafından kendilerine belirli bir süre tanınıyor bu süre içerisinde sözleşmeyi
imzalamaları gerekli vekaletnameleri müteahhite vermeleri bekleniyor. İmzalar
atıldıktan sonra da idare 90 günlük bir garanti süresi koşulu getiriyor. Yani
hak sahibi imzasından sonraki 90 gün içerisinde imzasını geri çeker (Özellikle
vekaletnameler konusunda) ise hak sahibinin payı direk satış işlemlerine konu
oluyor.
Şimdiye kadar birkaç müteahhit pay satışı
sürecini yaşadı ve idarenin artık konu ile ilgili daha çok deneyimi var. Her
bir satış ile birlikte bir sonraki daha hızlı sonuçlanıyor. Kentsel dönüşüm
projelerinde çaresiz bekleyişe biraz da olsa ara verilmiş durumda...
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder